Нотариальное удостоверение сделок.

Нотариальное удостоверение сделок

С 01.01.2016 г. обязательное нотариальное удостоверение сделок требуется для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей долевой собственности,  а также все сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным

(согласно статье 30 Федерального закона от 21.07.1997 г №122-ФЗ (ред. от 29.12.2015 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним». Кроме того с 01.01.2017 года согласно статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» абсолютно все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей одним договором, подлежат обязательному нотариальному удостоверению).

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ОБЯЗАТЕЛЬНО С 02.06.2016 ГОДА В СЛЕДУЮЩИХ СЛУЧАЯХ:

  • Дарение или продажа сособственнику

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, КОМУ дарят) если не является близким родственником дарителю (т.е. тому, КТО дарит) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости подаренной доли.

Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой возникают у продавца,  а не у покупателя. (Про порядок налогообложения с 01.01.2016 года можно почитать в одной из наших  статей) 

  • Купля-продажа доли постороннему лицу (не сособственнику)

Отчуждение в таком случае производится при условии, что все сособственники дали отказ от покупки отчуждаемой доли в нотариальной форме. Отказы должны быть от ВСЕХ сособственников согласно выписке ЕГРП (при необходимости дополнительные сведения о незарегистрированных в ЕГРП сособственниках, можно получить из правовой справки БТИ).

Если сособственники не хотят идти к нотариусу и писать отказы, то можно послать им уведомление в письменной форме (уведомления оформляются или у нотариуса или в простой форме отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю  с указанием цены и других условий продажи.

Продать дешевле, чем Вы указали в уведомлении, будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли почтой, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом  приоритетной покупки.

Письма отправляются по адресу регистрации сособственников или по адресу их фактического проживания.

  • Дарение доли постороннему лицу

Согласие сособственников в таком случае не требуется, но нотариус будет проверять притворна ли сделка. Например, дарение микро доли может быть отклонено нотариусом, как притворная сделка в целях избежания необходимости получать отказы сособственников от права приоритетной покупки отчуждаемой доли.

  • Продажа или дарение всего недвижимого имущества, если имущество принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности

При этом не важно, принадлежит ли имущество членам одной семьи или посторонним лицам, сделка  подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  • Отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным

 

  • Исключением требования к обязательному нотариальному удостоверению сделок по отчуждению имущества в долевой собственности, являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд – ПИФ, или приобретается для включения в ПИФ.

 

  • При продаже/дарения недвижимого имущества в целом, принадлежащего сособственникам на праве ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ - нотариального удостоверения сделки НЕ ТРЕБУЕТСЯ!!!